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2019.03物流园区+是以园区为支点，站在区域发展格局的高度，跨地产、IT、金融、物流、商贸、消费、仓储等多个产业层面上协同，为发展本区域经济而进行的多种资源重新配置的新商业模式，是基于信息流、资金流、物流规模化、集约化优势沿着价值链进行相关多元化的战略扩张，是对既有区域传统产业商业模式的解构和创新。这种新的商业模式和发展方式形成于地产开发企业、物流仓储企业、商贸消费企业、金融创投企业等四大类产业集群各自的规模扩张与竞争合作而形成的交集与互动当中，形成于物流与信息化、金融、供应链体系互动升级的过程中，形成于物流与制造业、农牧业、服务业互动发展过程中，形成于资源要素投入的优化配置过程中。
【名词解释】1：什么是物流地产？
简单来说，物流地产的本质是地产，它是经营专业现代化的物流设施的载体，同时也是物流服务和地产服务一体化的创新成果，属于工业地产的范畴。事实上，“物流地产”的概念是由美国的普洛斯公司在上世纪80年代率先提出的，至今已有20多年的历史。物流地产的主体是物流地产商，它们主要为客户提供的服务包括以下四种：按照客户需求开发物流设施和物流园区、开发仓储设施、收购客户物流配送设施并转租给客户、提供咨询服务。
【名词解释】2：什么是“物流园区+”？
“物流园区+”是以物流产业集群为基�。ü婺；�、集约化的市场运作，创新物流过程管理，实现资源要素的高效连接和优化配置，降低流通成本，提升实体经济运行效率，推动商品增值、组织变革和生态发展，形成以物流园区为基础设施和关键要素的跨界融合新模式。概括起来，就是挖掘物流园区新的产业要素，创新物流服务过程，最终融合形成新的发展模式、聚合产生新的产业集群和生态。
1. 商住开发饱和后，地产开发的焦点将转向陆运物流领域
对全国70%的二三线城市来说，商住地产不同于北上广深的刚性需求，商业地产已经饱和或泛滥，去库存将是个长期课题。为了防范金融风险，提高城市核心竞争力，站在政府管理的角度，一定会从优化本地区产业结构的目标出发，对资源比重进行重新分配、解决布置不合理的弊端，以此来促进可持续发展。因此，楼宇经济领域供给侧改革，将会成为地产领域的焦点话题。
在未来的10年里，随着我国经济结构不断优化升级，第三产业占比逐步提升，新型城镇化推进、区域经济一体化发展，人口红利持续萎缩，以电商+实体+物流综合体为代表的新零售将迅猛崛起，进一步冲击实体商业、传统零售业，包括奢侈品与大众消费品店铺在内的传统实体商店闭店情况将日益突出，创客、康体、体验、生态农庄等新兴业态则愈将开店活跃，线上与线下从火拼会出现融合，商业资产抛售与并购趋于活跃，中国商住地产行业将进入变革与整合时期。
长远看商住地产行业存在的发展机遇，整个行业的供给侧改革，必然要从劳动力、土地、成本、创新四个方面入手；对于开发企业而言，必然要在服务与产品品质提升中形成新的竞争力，这将要求产品不断向精细化、智能化、绿色化发展。
一个可以肯定的趋势是：以陆运物流地产为核心的“物流园区+”新玩法，将会在新电商+新流通+新金融=新消费的趋势中，如雨后春笋般脱颖而出。
2.电商渗透饱和后，商贸流通的主导将由新零售模式担纲
新电商+新流通+新金融=新商业，已经成为不可逆转的大势，未来十年中国经济发展靠什么？中国从制造大国迈向制造强国的关键是什么?重要一环是生产制造端服务业的发展！过去的10年，可以说是生活消费端服务业蓬勃发展的10年，在这10年中，中国特色的电商化大众化创业、万众创新，使得服务链打穿了生活消费端的各环节，实现了领先全球的超越；而反观生产制造端，以德国为例，中国智造对比德国工业4.0，我们则与西方至少落后30年：在德国，智能化的供应链贯穿了生产端制造的全链条，实现了定制化生产。德国的供应链服务、金融服务、物流服务、信息服务等生产服务要素有机楔合，生产性服务业占GDP的比重占到50%；而与之鲜明对比的中国，相对于生活服务，生产服务滞后，制约了中国制造竞争力。小、散乱、多等诸多生产服务要素存在断裂，因而生产性服务业占GDP比重只有15-20%。
再来看一组数据比对：我国的工业和流通企业流动资产年周转率只有发达国家的1/3；工业企业产品库存率是发达国家的2倍；工业企业物流成本占生产成本的比率是发达国家的2倍。生产性服务业的瓶颈在物流，中国必须发展智能物流，物流人懂得制造才能更好的服务制造。
未来十年是新流通服务生产端的中国智造发展的十年，也新零售服务生活端的中国消费发展的十年，在这两个供应链的大融合中，智能+金融+服务化贯穿其中。未来十年，中国要补齐的短板是生产端供应链的贯穿–中国智造2025便是在这样的背景下提出。
3.物流园区+产业，泛制造业的核心是打通生产生活两端
与新零售服务生活端、以电商为核心提升生活资料物流效率的短供应链不同，中国的工农业生产端缺乏一个服务供给侧、以金融为润滑、以流通为核心、以信息化为手段、以提升生产资料物流效率为宗旨的短供应链管理体系，同时更缺乏一个贯穿生产端到生活端、连接上游智造企业、下游消费用户的长供应链服务体系。如何以信息自动化技术为载体，打造一个服务生产端、贯穿生活端的泛制造产业生态圈，是当今地产与开发界、物流与商贸界、金融与投融界、信息与自动化圈有识之士共同思考的话题。
伴随着中国经济的转型，在供给侧结构性改革政策的指引下，中国物流行业蓬勃发展，特别是新零售业的迅猛发展，新流通业迅速壮大，物流从业人员与日俱增，好的公司和产品以及人才不断涌现。生产性服务业中的金融、信息化、流通等各环节均在，但仍面临痛点：这些企业和产品互相之间还缺少系统化连接与大规模协同，制约了工农业泛制造业供应链全链条的贯通和集约化。
“物流园区+”的出现，为这样系统化连接和大规模协同提供了契机，物流园区+是以园区为支点，站在区域发展格局的高度，跨地产、IT、金融、物流、商贸、消费、仓储等多个产业层面上协同，为发展本区域经济而进行的多种资源重新配置的新商业模式，是基于信息流、资金流、物流规模化、集约化优势沿着价值链进行相关多元化的战略扩张，是对既有区域传统产业商业模式的解构和创新。这种新的商业模式和发展方式形成于地产开发企业、物流仓储企业、商贸消费企业、金融创投企业等四大类产业集群各自的规模扩张与竞争合作而形成的交集与互动当中，形成于物流与信息化、金融、供应链体系互动升级的过程中，形成于物流与制造业、农牧业、服务业互动发展过程中，形成于资源要素投入的优化配置过程中。
基于物流园区+，将在区域经济体中出现一个贯穿生产端到生活端、连接上游智造企业、下游消费用户的长供应链服务体系，完美的取代商住地产、物流枢纽、商贸零售等传统产业。在地产、物流、金融、消费多产业的剥离与再融合、解构与重耦合、交汇与新组合的创新下，一个全新的以新商业地产为核心的供应链服务产业模式将呈现在大众面前。
4.产业集群为基�。扒玫闹氐闶枪婺�、集约、智能
新经济形势下，区域崛起是常态！虽然遍布全国的各经济带的崛起模式千差万别，但有一点是相同的：新电商+新流通+新流通=新商业，这是各经济带发展方式的内在联系。从一个区域来看，哪个行业的产业集群效应显著、区域资源配置就会在哪个行业集中；就好比一个家庭有几个儿子、哪个儿子挣钱多、资源配置就会向哪个儿子倾斜！“物流园区+”是以地产、物流、商贸、金融、消费、服务六大产业集群化发展为基�。ü婺；�、集约化、智能化的市场运作，创新区域经济结构调整的过程管理，实现资源要素的高效连接、优化配置、解构创新，从而降低流通成本、提升实体经济运行效率、推动商品与商业增值、催生组织变革和生态发展，形成以物流园区为基础设施和关键要素的跨界融合新模式。概括起来，就是挖掘物流园区地产所吸聚的新的产业聚合与裂变要素，创新生产端到生活端服务过程，取代原有的商住地产、物流仓储、商贸零售、金融服务等，最终融合形成新的发展模式、聚合产生新的产业集群和生态。
“物流园区+”作为区域经济转型升级的排头兵，它具有如下六个显著特征：
A. 园区主导
从物流产业链来看，物流园区所占资产投入比例最高，属重资产投入，但盈利水平并不乐观。发挥物流园区产业枢纽作用，象蜘蛛织网一样，提高网络经济收益，通过物流业务专业化经营，开发多元化衍生服务，缔造以物流园区为核心的更加丰富、综合的生态系统。
B. 效率驱动
仓储是供应链管理的核心，物流园区是仓储的主要载体和表现形式。“物流园区+”就是要发挥物流规模化组织化、集成协同作用，变革物流运作模式，形成“枢纽+通道”新的产业组织模式，通过发展物流枢纽经济而实现产业增值的发展目标。
C. 重塑商品
运输业是生产总过程的动脉。它既是完成生产的必要条件，又是使产品实现消费的必要过程。因此“位移、服务”也是商品。以成本最优化的方法，为商品提供显著附加价值，同步实现商品交换价值，在服务过程中实现增值、增量、增利、增效。
D. 跨界融合
物流的价值就在于跨越组织边界，贯穿人和技术资源，实现产品无缝增值和强化竞争优势。
E. 开放生态
未来的商业是无边界的世界。开放度决定企业行业命运。物流园区本身就是一个开放生态系统，输入自然资源、人力资源、资金和信息，输出的是商品位移、时间和空间效用、竞争优势，以及物流专有资产。
F. 万物互联
物流网络、物联网、互联网三网合一的发展模式可以极大地推动中国产品智能制造、智能消费，促进商品间的互联互通，形成万物互联、万业互联。以大数据带动园区发展，提升物流服务价值，加快向“智慧供应链”迈进。促使产业融合和创新空间大。
5.物流园区+什么？产业机会的优势在于网络、集约、服务
“物流园区+”要“+”什么?物流地产取代商住地产其最大的产业机会在于发挥自身的网络优势、集成优势、服务优势，去提升、改造上下游产业，改变原有的产业发展节奏和规则。因此从这六个维度来提升园区自身价值显得尤为重要：
A. 园区+物流服务
打铁还需自身硬，物流的本质是基于成本、效率两个维度为客户提供解决方案，商业模式逐步从标准服务下的降低成本扩展为成本约束下的价值创新。物流量的产生和增长的真功夫一定下在物流业务以外，一定来源于跨界服务的有力支撑。
B. 物流园区+园区
物流园区、从业者也有一个连接、联盟的问题，要有开放的格局，创新的视野，推进物流园区跨地区、跨行业合作，建立园区互联、规则共建、信息互通、信用互认、资源共享、互利共赢协作机制，不断提高园区业务的一体化、网络化和规模化水平。
C. 物流园区+人
在互联网+和大众创业万众创新时代，全方位满足人的需求应作为“物流园区+”的重要内容。建立多层次多类型的物流复合型人才培养和服务体系。把园区打造成物流、供应链知识的配送中心和物流的黄埔军校。
D. 物流园区+供应链
物流是供应链流程的一部分，供应链是物流企业沿着价值链进行毗邻扩张的有效外延。
E. 物流园区+双创
物流园区与“众创空间”就像一个硬币的两个面，具有高度相同的运营模式和内在发展逻辑。物流园区为创新创业提供土壤、基础设施和产业链的支撑，“双创”又为物流园区发展注入新的活动，催生出更加丰富的生态。
F. 物流园区+生态
从生产到生活能得到一站式服务，是未来新经济架构的主旋律，物流园区本身就是一个微生态。同时它一头连着生产、一头连着消费，为供应链运转提供环境支撑，带动了区域产业集聚。多产业集群对于一个地方而言，在经济上就像一个雪球，越滚越大，在这个集群中物流集群处于核心关键的地位。
6.物流地产四大家族，不站队的话该怎么找到突围之路？
谈到物流地产行业，那就不得不介绍下当前物流地产的四大家族了。
A. 外资家族
在中国物流地产这个市场中，外资家族是占绝对主导地位的强大势力。2003年普洛斯进入中国，也将国际标准的物流仓储标准也带到了全国各地，目前在整个市场份额里，普洛斯为首的外资应该能占据超过80%以上的比例。目前业内最突出的如普洛斯、嘉民、安博、盖世里、丰树和腾飞等。
其中说到外资物流地产家族，其实里面有很多值得推敲而且很精彩的故事。实际上，世界范围内物流地产的老大其实是AMB安博——或者准确点说，是安博与美国普洛斯的合并体。然后才是在新加坡上市的普洛斯，主要资产布局在中国、日本与巴西的“新”普洛斯。也就是说，如今我们看到的这个在中国攻城略地的普洛斯，与2003年进入中国的那个普洛斯已经不是一家公司了，抑或说，是“死而复生”的普洛斯。如今，普洛斯卷土重来，又开始激进扩张，在中国的总土地储备已经高达2000万平方米，扩张布局甚至已经深入到三四线城市。
B. 民营家族
目前物流地产民营企业的佼佼者有四家，三家位于上海，一家叫做宇培，一家叫做易商，一家叫做天地汇。一家位于杭州，叫传化。以中国物流地产的巨大潜力空间，未来雄心勃勃的宇培和易商很可能后来居上，超过普洛斯、嘉民、安博这些大佬，成为中国物流地产的主导者。
为什么认为他们两家是佼佼者呢？首先物流地产是标准产品，所以资产规模是直接而有效的衡量标准。宇培目前的仓储物业总面积超过140万平方米，而易商的规模也大概在150万平方米左右，而且双方都在外资美元的弹药输送下在全国疾速的攻城略地，可以说资产规�：头⒄顾俣壬喜幌嗖�。其次是双方的经营理念都比较接近海外物流地产商，都是以资本的出发点去做物流仓储产品，最终也都是要对接资本市场。当然目前业内最突出的还有百利威、万科等。
C. 基金家族
上面说的外资家族和民企家族，尽管最终都是希望对接资本市�。宰时窘鹑诨氖侄魏褪咏抢床僮魑锪鞯夭�，但相比起这一家族而言，前两者对于品牌和规模要求更多，实体操作的分量更重。而基金家族，完完全全是从资本的进入与退出来衡量物流地产，而且全部都是以基金杠杆化的操作方式来进行的，其模式也有很多可以讨论的地方。目前业内最突出的有平安、万通、复星、天赋资本等。
D. 国企家族
这支国企家族的构成稍微复杂了一些，其中既有一些非常市场化操作的现代化企业，比如北控集团旗下的北京建设和近来非常活跃的深圳国际控股，都是香港上市公司，以及宝湾物流，是深圳赤湾石油基地股份有限公司旗下的物流平台，也有一些老牌的国企龙头，比如中储股份和外高桥。另外还有一家刚准备在这方面有大动作，但是长久以来一直面貌�：暮：郊�。
说到这里，我们有必要聊一聊最近充满朝气，在全国迅猛扩张的深圳宝湾物流。对于宝湾物流的定义，应该是拥有核心仓储资产的全程物流服务商，是通吃整个物流产业链条的，而其重中之重，就是必须拥有自己的核心仓储物业，离开这个就是沙上楼阁了。大家从菜鸟网络的情况完全能够理解，核心仓储资产就像是现代物流大系统的核心节点，控制这些节点对控制整个物流网络有重大的战略意义，因为货物在绝大多数非运输时间内，都是存放在物流中心内的，从某种意义上说，谁拥有了“核心仓储资产”，谁就能够对仓储内的货物有更好的控制权。
在自有仓储的基础上，宝湾延伸出一系列业务，如仓储管理、流通加工、运输与配送、物流金融、VMI管理、代理报关报检等，其物流园集仓储、加工、配送于一身，属于综合性物流园区。宝湾物流目前的主要客户分为三类：第三方物流企业、生产制造型企业和电子商务企业，三类客户占比约为55%、35%、10%。据说，未来电子商务的份额会有很大的提升，而且宝湾自己也在研究打造宝湾电子物流商务平台和宝湾物流公共型电子商务物流平台，有点不明觉厉。
摘自中物协北京物流工程设计院公众号
